یکی از عناوینی که همگام مطالعه یا انعقاد قراردادهای اجاره ملک های تجاری و مغازه ها با آن مواجه می شویم، سرقفلی است که در این مقاله از دادواره قصد داریم به بررسی مفهوم آن بپردازیم.
پیشنهاد میکنیم قبل از خواندن ادامه مطلب مطالعه کنید : وجه التزام چیست؟
دسترسی آسان به سرفصل ها
سرقفلی چیست؟
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. به عبارتی سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند. در حالی که سرقفلی با اراده طرفین برای مستاجر محل ایجاد می شود قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ عده زیادی از حقوقدانان و قضات اعتقادی به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشتند اما بعد از تصویب قانون اخیرالذکر اعتقاد به تفاوت سرقفلی و حق کسب پیشه در میان صاحب نظران تقویت شد.
ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، در تعریف سرقفلی می گوید : « هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین‌مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ ) چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر‌حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ ) در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
بنابر این ماده علاوه بر موجر ، اصل بر این است که مستاجر هم حق دریافت مبلغ سرقفلی را دارد ، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
پیشنهاد میکنیم مطالعه کنید : اجرت المثل چیست؟
انواع سرقفلی:
با توجه به بیان تفاوت های میان مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه، می توان گفت که سر قفلی به دو دسته سر قفلی واقعی و مجازی تقسیم می شود.
حق سرقفلی ارتباطی به شغل فرد و کسب و کارش ندارد و به امکانات محل تجاری مربوط است. سرقفلی امتیازی است که صاحب ملک به مستاجر می دهد. محل ملک، مساحت آن، نوع و امکانات آن گنجایش آن و اموری مثل برق و آب و تلفن و … عواملی هستند که در میزان سرقفلی اهمیت دارند.
چنانچه مالک زمان انعقاد عقد از مستاجر حق سرقفلی را گرفته باشد، مکلف است هنگامی که مستاجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد یا مستاجر می‌تواند این حق را با گرفتن مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته همانطور که در بالا اشاره کردیم باید دقت کرد در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از او گرفته نشده باشد.
اما منظور از سر قفلی مجازی نیز، همان حق کسب و پیشه یا حق تجاری است. حق کسب و پیشه، به تلاش و موفقیت تجاری و حسن شهرت مستاجر مرتبط است و میزان درآمد به دست آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
جمع بندی:
در این مقاله از دادواره به بررسی مفهوم سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه پرداختیم.در این زمینه اگر نیاز به مشاوره حقوقی در مشهد دارید میتوانید با استفاده از خدمات دادواره با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
