مهم ترین مرحله در انتقال ملک و خرید خانه ، سند زدن آن به نام خریدار است . بعد از توافق فروشنده و خریدار بر سر خرید خانه ، این دو باید اقدام به ثبت رسمی انتقال مالکیت آن کرده و برای این کار باید مراحل قانونی آن طی شود .
در این مقاله به بررسی مراحل سند زدن ملک و نکات آن می پردازیم .
مراحل سند زدن
دسترسی آسان به سرفصل ها
سند زدن ملک :
مرحله اول : توافق اولیه ی طرفین
در این مرحله طرفین باید در مورد مسائلی مثل قیمت خانه ، نحوه ی پرداخت آن ، تاریخ تحویل آن و … به توافق رسیده و این توافق را در قراردادی به نام « مبایعه نامه » مکتوب کنند ، مبایعه نامه از نظر حقوقی قابلیت پیگیری در دادگاه را دارد .
مواردی که باید در مبایعه نامه قید شود :
۱) مشخصات طرفین قرارداد ( خریدار و فروشنده ) از جمله نام و نام خانوادگی ، کد ملی ، تلفن همراه و …
۲) موضوع مورد معامله ( مبیع ) ، شامل مشخصات کامل جغرافیایی ، ثبتی و هندسی ( مساحت و متراژ ملک )
۳) مبلغ مورد معامله ( ثمن ) ، قیمت واحد و قیمت کل ملک به وجه رایج کشور ( ریال یا تومان )
۴) زمان مورد معامله ، شامل زمان و نحوه ی پرداخت و زمان حضور و تنظیم سند در دفتر خانه ( در خصوص نحوه ی پرداخت باید به طور کامل ذکر شود که خریدار چه مبلغی را ، در چه زمانی و تحت چه شرایطی به فروشنده می پردازد . )
مرحله دوم : دریافت کد رهگیری از بنگاه معاملات مسکن
پس از انجام توافقات اولیه و امضای مبایعه نامه توسط طرفین قرارداد ، باید مبایعه نامه در سیستم جامع نرم افزاری ثبت شود ، ثبت مبایعه نامه در بنگاه معاملات ملکی معتبر انجام شده و صاحب بنگاه باید مشخصات خریدار و فروشنده را در آن ثبت کند ، پس از ثبت مشخصات کد رهگیری ای از این سامانه صادر می شود که مانع از فروش همزمان ملک به چندین نفر می شود و همراه داشتن کد رهگیری صادر شده برای انتقال سند ملک ضروری است .
مرحله سوم : مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
پس از دریافت کد رهگیری ، فروشنده باید به همراه اصل سند و شناسنامه به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و لیست مدارک لازم برای تشکیل پرونده را از دفترخانه بگیرد و آن ها را آماده کند .
مراحل سند زدن
مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک :
_اصل و تصویر سند مالکیت
_اصل و تصویر بنچاق ( بنچاق برگه ای است که شامل مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه های صورت گرفته است ، بنچاق به نوعی پیش نیاز و پیوست ملک محسوب می شود که داستان ملک در آن بیان شده است )
البته بنچاق از لحاظ سندی درجه دوم محسوب می شود و می توان بدون آن هم معامله کرد .
_کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
_اصل و کپی وکالتنامه
_اصل و کپی پایان کار ساختمان یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید و تاییدیه شهرداری
_صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
_اصل و تصویر حصر وراثت
_اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث
پیشنهاد میکنیم مطلب : اجاره چیست و انواع اجاره در قانون را مطالعه کنید.
مرحله چهارم : استعلام از شهرداری و مفاصا حساب و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
فروشنده باید بعد از اخذ نامه از دفتر اسناد رسمی مراحل زیر را برای سند زدن طی کند :
۱)فروشنده باید در اولین گام به شهرداری و یا بخش‌داری مراجعه نماید او باید در زمان مراجعه به شهرداری یا بخش‌داری نامه ای که از دفتر اسناد گرفته است را با خود به همراه داشته باشد. در ادامه شهرداری تحقیق می‌کند که ایا خانه مورد نظر مطابق پروانه ساخته شده است یا خیر. در صورتی که خانه بر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه بپردازد .
۲)عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع کردن زباله‌ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش از دیگر مبالغی است که فروشنده باید در زمان انتقال سند آنها را پرداخت نماید.
۳)مراجعه به دارایی، در زمان انتقال سند، اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می‌کند.
۴) در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد، فروشنده باید برای نقل و انتقال سند به اداره بیمه نیز مراجعه نماید.
مرحله پنجم : حضور در دفترخانه و انتقال سند
این مرحله ، آخرین کاری است که فروشنده و خریدار باید انجام دهند و در تاریخ ذکر شده در مبایعه نامه به دفترخانه مراجعه کنند و با ارائه ی مدارک لازم و پرداخت هزینه تحریر به دفتر خانه ، سند ملک به خریدار منتقل می شود .
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بماند و اگر فروشنده حاضر نشد ، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد .
اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند خسارت و هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد .
