امروزه قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قرارداد هایی است که میان مردم منعقد می شود . رواج انعقاد قرارداد اجاره در جامعه دلایل مختلفی دارد ، از جمله ی این دلایل می توان به بالا بودن قیمت خرید خانه در بسیاری از شهرها و همچنین کمبود سرمایه و پایین بودن قدرت خرید مردم اشاره کرد . علاوه بر این در برخی از موارد اشخاص ملکی را برای مدت کوتاهی لازم دارند و در چنین شرایطی نیز حتی در صورت داشتن وجه کافی ، خرید منطقی بنظر نمی رسد .
در تعریف قرارداد اجاره اینطور می توان گفت که :« اجاره ، قراردادی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع مال شده ولی مالکیت عین همچنان با موجر است . »
دسترسی آسان به سرفصل ها
این قرار داد شامل پنج رکن اساسی است :
۱) مستاجر ( اجاره کننده )
۲) موجر ( اجاره دهنده )
۳) مورد اجاره ( آن چه به اجاره داده شده است . )
۴) اجاره بها ( مبلغی که مستاجر جهت استفاده از مال به الک می پردازد . )
۵) مدت اجاره ( اجاره از قراردادهایی است که حتما باید در آن مدت تعیین شود و اجاره ی دائمی باطل است . )
بنابراین پس از انعقاد قرارداد اجاره ، تا پایان مدت تعیین شده برای آن مستاجر مالک منافع شده و می تواند از آن ها استفاده کند اما مالکیت عین مال همچنان با موجر است و مستاجر حق انجام برخی از امور را مثل تعمیرات کلی یا ایجاد تغییرات بدون اذن و اجازه ی مالک را ندارد . اما یکی از سوال های مهمی که در خصوص املاک اجاره ای پیش می آید این است که آیا مالکیت مستاجر بر منافع به نحوی است که بتواند در مدت اجاره ، مال را به شخص دیگری اجاره دهد ؟ یا در این مورد هم حق چنین کاری از او سلب شده و ابتدا باید اجازه ی موجر را بگیرد ؟ در این مقاله از دادواره به پاسخ این سوال می پردازیم .
اجاره دادن ملک اجاره ای
آیا می توان ملک اجاره ای را مجددا اجاره داد ؟
ماده ی ۴۷۴ قانون مدنی در این مورد این طور بیان می کند که : « مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد . » بنا بر این مطابق این قانون ، اصل بر این است که مستاجر حق واگذاری منافع به غیر را دارد مگر این که این حق در قرارداد اجاره از او سلب شده باشد .
اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ که در حال حاضر ناظر به محل های کسب است ، قاعده متفاوت است ، یعنی مطابق این قانون اصل بر آن است که مستاجر اول حق واگذاری منافع به غیر و اجاره ی مجدد ملک را ندارد ، مگر این که موجر چنین اختیاری را در قرارداد اجاره به او داده باشد .
در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد توافق کرده باشند که مستاجر حق اجاره ی مجدد ملک را ندارد و مستاجر از این شرط تخلف کرده و منافع را واگذار کند ، موجر در مرحله ی اول باید به مستاجر فرصت دهد که قرارداد اجاره ی دوم را فسخ کند ، در صورتی که مستاجر از انجام این کار امتناع کند ، موجر خود می تواند قرارداد اجاره ی دوم را فسخ کرده و از دادگاه تقاضای حکم تخلیه ی ملک را درخواست کند .
پیشنهاد میکنیم مطلب اجاره چیست؟انواع اجاره را مطالعه کنید.
در این حالت ، در صورت ورود خسارت به مستاجر دوم ، او باید به مستاجر اول برای جبران آن ها مراجعه کند .
انتقال اجاره ( آیا مستاجر می تواند بین موجر و مستاجر دوم رابطه ی قراردادی ایجاد کند ؟ )
منظور از این سوال این است که مستاجر اول ، قرارداد اجاره را به مستاجر دوم واگذار کند و خودش از صحنه ی قرارداد به طور کامل خارج شود و ادامه ی قرارداد اجاره بین مستاجر دوم و موجر ( مالک اصلی ) واقع شود .
در پاسخ به این سوال هیچ تفاوتی بین قانون مدنی و سایر قوانین اجاره نیست و مطابق همه ی قواعد اصل بر این است که مستاجر چنین حقی نداشته و باید برای انتقال اجاره از موجر کسب اجازه کند .
جمع بندی :
در این مقاله بیان کردیم که اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع ملک شده ولی مالکیت عین همچنان با موجر است و به این سوال مهم که آیا می توان ملک اجاره ای را مجددا اجاره داد پاسخ دادیم ، شما نیز اگر تجربه ی مشابهی در این زمینه دارید می توانید از طریق نظرات دادواره آن را با ما در میان بگذارید و در صورتی که با مشکلی در این زمینه مواجه هستید می توانید از خدمات دادواره در زمینه مشاوره حقوقی آنلاین بهره مند شوید.
