امروزه در بعضی از موارد به دلایل اقتصادی مثل افزایش هزینه های خرید و کاهش قدرت خرید مردم و دلایل غیر اقتصادی مثل نیاز کوتاه مدت به استفاده از چیزی ، خرید املاک و یا اشیاء به صرفه به نظر نمی رسد . به عنوان راه حل برای چنین مواقعی ، در قانون نوع دیگری از قرارداد به نام قرارداد اجاره پیش بینی شده که به موجب آن اشخاص می توانند برای مدت معینی از مال دیگری استفاده کنند و متناسب با میزان و مدت استفاده ، هزینه ی آن را بپردازند . در حال حاضر قرارداد اجاره یکی از رایج ترین و پر کاربرد ترین قراردادهایی است که روزانه در کشور منعقد می شود و قوانین مختلفی از جمله قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ و سال ۷۶ در خصوص این موضوع تصویب شده است .
هر چند امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت پیش نویس توسط دفاتر مشاور املاک تنظیم می شوند ، اما به دلیل نا آگاهی مشاورین املاک نسبت به قوانین ناظر بر اجاره و بی توجهی طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی در برخی از موارد باعث بروز مشکلاتی برای آن ها می شود ، در نتیجه اطلاع از قواعد و مقررات مرتبط با عقد اجاره به جهت کاربرد این قرارداد در این زمان ، امری مفید به نظر می رسد .
به همین دلیل ، در این مقاله قصد داریم به تعریف اجاره و انواع آن ، شرایط قرار داد اجاره و تکالیف و حقوق طرفین اجاره بپردازیم .
اجاره چیست؟
دسترسی آسان به سرفصل ها
اجاره چیست ؟
مطابق ماده ی ۴۶۶ قانون مدنی : « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند . »
بنا بر این در قرارداد اجاره ، شخصی که مال خود را برای استفاده به دیگری اجاره می دهد ، موجر و شخصی که هزینه ای را می پردازد تا از آن مال استفاده کند مستاجر نام دارد . به هزینه ی پرداختی توسط مستاجر بابت اجاره ، اجاره بها و به مالی که موضوع قرارداد قرار می گیرد عین مستاجره یا مورد اجاره می گویند .
انواع اجاره :
مطابق ماده ی ۴۶۷ قانون مدنی ، مورد اجاره در هر قرارداد می تواند متفاوت باشد و اجاره ی اشیاء ، حیوان و حتی اشخاص را شامل شود و همین تنوع در موضوع ، باعث به وجود آمدن انواع اجاره می شود .
۱) اجاره حیوان : مطابق ماده ی ۵۰۷ قانون مدنی ، حیوان به دو روش اجاره می شود ، یا با بیان مسافت و محل و یا با بیان مدت .
۲) اجاره اشخاص : در اجاره ی اشخاص ، کسی که اجاره می کند مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر نام دارد و به مال الاجاره ، اجرت گفته می شود .
امروزه استفاده از قرارداد های اجاره اشخاص کاربرد کمتری دارد و به جهت تصویب قانون کار ، کارگران شامل این قانون نیستند و فقط شامل متصدیان حمل و نقل می شود .
۳) اجاره اشیاء : در حال حاضر مهم ترین و پرکاربرد ترین نوع قرارداد های اجاره ، اجاره ی اشیاء است که می تواند شامل اجاره ی مسکن ، محل کار ، اتومبیل و … باشد .
اجاره چیست؟
خصوصیات قرارداد اجاره ی اشیاء :
اجاره ی اشیاء به جهت اهمیت و کاربرد آن ، دارای ویژگی ها و خصوصیاتی است که در ادامه به توضیح آن ها می پردازیم .
۱) اجاره عقد لازم است ، به این معنا که تا پایان مدت اجاره ، هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون دلیل و عذر قانونی ، قرارداد را فسخ کنند .
۲) اجاره ی اشیاء عقد تملیکی است ، یعنی موضوع آن مالک چیزی شدن است و مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود .
۳) اجاره عقد معوض است ، یعنی مستاجر باید در برابر استفاده از منافع مورد اجاره ، اجاره بها بپردازد .
۴) مطابق ماده ی ۴۶۸ قانون مدنی در اجاره باید مدت معین شود ، یعنی اجاره از عقود موقت است و باید از یک زمان شروع و به زمان دیگری ختم شود ، بنا بر این اجاره دائمی و همیشگی باطل است .
مطالب مرتبط : آیا میتوان ملک اجاره ای را دوباره اجاره داد؟
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده ، منتهی اگر در قرارداد ابتدای اجاره تعیین نشده بود ، شروع آن از زمان انعقاد قرارداد اجاره محاسبه می شود .
۵) مطابق ماده ی ۴۷۰ قانون مدنی ، موجر باید قدرت بر تسلیم مال داشته باشد ، یعنی باید بتواند مال را به مستاجر تحویل دهد در غیر این صورت اجاره باطل است .
۶) مطابق ماده ی ۴۷۴ قانون مدنی ، اصل بر این است که مستاجر می تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد ، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد . ولی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ که ناظر به محل های کسب است ، این قاعده بر عکس است ، یعنی اصل بر این است که مستاجر حق اجاره ی مورد اجاره را ندارد مگر اینکه موجر چنین اختیاری را به او داده باشد .
اجاره چیست؟
نحوه ی تنظیم قرارداد اجاره :
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی و در دو نسخه تنظیم شده و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند .
مواردی که در تنظیم قرارداد اجاره باید به آن ها توجه شود :
_ مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه ( محل سکونت یا محل کار) آن ها
_ محل مورد اجاره و متعلقات آن مثل پارکینگ ، انباری ، تلفن و …
_ مدت اجاره
_ میزان اجاره بها و تاریخ پرداخت آن
تکالیف موجر :
مطابق قانون بعد از انعقاد قرارداد اجاره ، تکالیف و وظایفی برای موجر ایجاد می شود که عبارتند از :
۱) موجر باید پس از انعقاد قرار داد اجاره ، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد .
۲) انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره مثل سیستم گرمایشی ، آسانسور ، ایزوگام پشت بام و مانند این ها بر عهده ی موجر است .
۳) از آن جایی که معمولا در قرارداد های اجاره از مستاجر مبلغی را بعنوان پول پیش می گیرند ، موجر هنگام تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند .
تکالیف مستاجر :
پس از انعقاد قرارداد اجاره ، برای مستاجر به جهت این که از مال دیگری استفاده می کند ، تکالیف و مقرراتی مقرر شده که عبارتند از :
۱) پرداخت به موقع اجاره بها ، از آن جایی که اصولا پرداخت اجاره بها به صورت ماهانه است مستاجر باید در تاریخ مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام کند ، در غیر این صورت اگر در قرارداد اجاره برای موجرحق فسخ در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد ، او می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند .
۲) مستاجر موظف است در پایان مهلت تعیین شده در قرارداد ، محل اجاره را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد .
۳) انجام تعمیرات غیر اساسی در مورد اجاره از قبیل رنگ آمیزی یا تعویض لامپ و مانند این ها بر عهده ی مستاجر است .
۴) عدم جلوگیری از انجام تعمیرات اساسی توسط موجر ، به این معنا که اگر مورد اجاره نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد ، مستاجر حق ندارد از ورود موجر برای انجام این تعمیرات جلوگیری کند .
۵) خودداری از ورود خسارت به مورد اجاره ، یعنی مستاجر باید به گونه ای از مورد اجاره استفاده کند که باعث ورود خسارت به آن نشود و در صورت ورود خسارت ، وظیفه ی جبران خسارت بر عهده ی مستاجر است .
۶) در مواردی که طرفین در قرارداد ، در خصوص مصرف مورد اجاره به توافق رسیده باشند ، مستاجر نمی تواند بدون اطلاع و اجازه ی موجر تغییری در موضوع مصرف ایجاد کند .
فسخ و یا برهم زدن قرارداد اجاره :
گفتیم از آن جایی که اجاره ، عقدی لازم است طرفین نمی توانند بدون دلیل یا اختیارات قانونی که در قرارداد ذکر شده باشد ، قرارداد را فسخ کنند . ولی در بعضی از موارد به سبب توافق طرفین یا شروط ضمن قرارداد اجاره ، امکان فسخ قرارداد با شرایط خاصی به وجود می آید که عبارتند از :
۱) فسخ قرارداد از سوی مستاجر :
معمولا در قراردادهای اجاره ، این شرط وجود دارد که در صورتی که مستاجر مایل به فسخ قرارداد پیش از اتمام مدت آن باشد ، موضوع را از یک ماه قبل به موجر اطلاع دهد . در صورت توافق طرفین بر این شرط ، بااعلام مستاجر و تسویه ی حساب بین طرفین ، قرارداد اجاره به پایان می رسد .
در بعضی مواقع مورد اجاره ناقص یا معیوب است ، مثلا موجر گفته باشد که خانه آسانسور یا سیستم گرمایشی دارد در صورتی که فاقد آن است ، در چنین مواردی نیز مستاجر با مراجعه به دادگاه می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند .
۲) فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر :
اگر مستاجر ؛ محل مورد اجاره را به محلی غیر از مورد توافق طرفین یا محلی برای انجام اعمال اخلاف قانون تبدیل کند ، موجر می تواند از دادگاه بخواهد که قرارداد اجاره را فسخ کند .
علاوه بر این در مواردی که مستاجر به گونه ای از مورد اجاره استفاده کند که باعث خرابی یا ایجاد خسارت شود و موجر نتواند جلوی ایجاد خسارت او را بگیرد ، می تواند با تقاضا از دادگاه قرارداد اجاره را فسخ کند .
۳) توافق موجر و مستاجر برای فسخ قرارداد :
به طور کلی ، به توافق طرفین قرارداد برای فسخ آن ، اقاله گفته می شود .
در قرارداد اجاره نیز اگر موجر و مستاجر برای اقاله ی آن به هر دلیلی به توافق برسند ، امکان برهم زدن قرارداد وجود دارد .
جمع بندی :
در مطلب فوق به تعریف اجاره و انواع آن ، شرایط قرار داد اجاره و تکالیف و حقوق طرفین اجاره پرداختیم و دانستیم که اجاره و انواع آن چیست و شرایط قرارداد اجاره چه می باشد و تکالیف و حقوقی طرفین اجاره در قانون چگونه است . شما نیز اگر تجربه مهمی در این زمینه دارید میتوانید از طریق نظرات دادواره با بقیه به اشتراک بگذارید و یا هم این که اگر سوالی و یا مشکلی در این زمینه برایتان به وجود آمده است میتوانید از طریق خدمات مشاوره حقوقی انلاین دادواره اقدام کنید.
