سند ، یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا در دادگاه های حقوقی است که در تعریف آن می توان اینطور بیان کرد : « هر نوشته ای که در مقام دفع یا دعوا قابل استناد باشد ، سند نام دارد . »
از منظر حقوقی اسناد به دو دسته ی سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند که اصولا اسناد رسمی اعتبار بیشتری داشته و قابلیت اثبات آن ها ساده تر است .
ماده ی ۲۲ قانون ثبت در خصوص مالکیت املاک اینطور مقرر می کند که : « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور ازمالک رسمی ارثاً به‌او رسیده باشد مالک خواهد شناخت . » بنابراین مطابق این مقرره ، قانون گذار مالکیت ملک را تنها با سند رسمی به رسمیت می شناسد .
اما ممکن است بسیاری از شما با مواردی مواجه شده باشید که ملک مسکونی سند نداشته و صرفا با نوشته ای به نام قولنامه خرید و فروش می شود . سوالی که در اینجا پیش می آید این است که در این موارد اثبات مالکیت ملک بدون سند به چه صورت خواهد بود ؟ آیا خریدار ملک قولنامه ای ، بدون سند راهی برای اثبات مالکیت خود دارد ؟
در این مقاله از دادواره به پاسخ این سوالات خواهیم پرداخت .
دسترسی آسان به سرفصل ها
املاک بدون سند :
امروزه برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند . در هنگام خرید این خانه ها باید دقت کافی داشته باشید و تمامی جوانب را بسنجید ، چرا که در صورت بروز اختلاف یا ایجاد مشکلات ، به دلیل اینکه ملک بدون سند است اثبات مالکیت نیاز به طرح دعوا در دادگاه و صدور حکم قضایی دارد .
اثبات مالکیت املاک بدون سند :
در صورتی که ملک خریداری شده فاقد سند رسمی باشد ، مالک باید دعوایی را با خواسته اثبات مالکیت در دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده اقامه کند ، در این دعوا خریدار خانه ی بدون سند خواهان محسوب شده و فروشنده ی ملک فاقد سند خوانده . پس از اقامه دعوا ، قاضی دادگاه با بررسی ادله و مستندات خواهان مثل تصرف در ملک ، مبایعه نامه عادی ، شهادت شهود و مانند این ها تصمیم گیری کرده و در صورتی که صحت دلایل خواهان بتنی بر مالکیت ملک را احراز کند ، حکم به مالکیت او صادر می کند .
حتما بخوانید : خرید خانه و نکات حقوقی قرارداد خرید خانه
توجه داشته باشید که دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاکی که سند رسمی دارند قابل رسیدگی در دادگاه نیست ، چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و دادگاه ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند ، بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد .
دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید :
در بعضی مواقع ، مالکین املاک بدون سند باابن مشکل مواجه می شوند که شخص دیگری خانه را تصرف کرده و در آن اقامت می کند . در چنین موقعیتی که ملک ثبت نشده ای در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی اثبات مالکیت علاوه بر دادخواست اثبات مالکیت می تواند دعوای خلع ید را نیز مطرح کند .
اثبات مالکیت ملک بدون سند رسمی و بدون قولنامه :
در بعضی موارد شخص مدعی مالکیت نه تنها سند رسمی ندارد بلکه قولنامه نیز ندارد ؛ یا به هر دلیلی قولنامه ی تنظیم شده از بین رفته است و یا ملک ارثیه شخص بوده و پس از به ارث رسیدن متوجه بدون سند و بدون قولنامه بودن آن شده است . در چنین مواردی برای اثبات ادعای خود باید از دلایل محکمه پسند دیگر مثل شهادت شهود یا تصرف طولانی مدت این ملک توسط خود یا خانواده استفاده کند .
جمع بندی :
در این مقاله به بررسی مفهوم املاک بدون سند از منظر قانون پرداختیم و نحوه اثبات مالکیت بر املاک بدون سند را بیان کردیم . همچنین در خصوص اثبات مالکیت املاکی که هم فاقد سند و هم فاقد قولنامه باشند توضیح دادیم . در نظر داشته باشید در مورد اخیر ، یعنی اثبات مالکیت ملک بدون قولنامه و سند رسمی ، نتیجه دعوای شما به میزان محکمه پسند بودن دلایل و مستندات دیگری که دارید بستگی دارد ، بنابراین حتما در این خصوص با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید . فراموش نکنید که میتوانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دادواره استفاده کنید.
