خرید مسکن و صاحب خانه شدن یکی از مهم ترین دغدغه هایی است که هر کسی در زندگی خود برای آن برنامه ریزی می کند ، هر چند که امروزه با توجه به وضعیت اقتصادی کشور قدرت خرید مردم پایین آمده اما همچنان یکی از رایج ترین قراردادهایی که منعقد می شود ، قرارداد خرید و فروش مسکن است .
به جهت اهمیت و فراوانی معاملات مسکن ، قوانین متعددی در مورد این نوع از قراردادها تدوین و تنظیم شده اند که با اطلاع از آن ها می توان مشکلات ناشی از نا آگاهی و یا بروز اختلاف بین طرفین را به حداقل رساند .
بنا براین در این مقاله در مورد مقررات و نحوه تنظیم قرارداد خرید مسکن توضیح خواهیم داد .
دسترسی آسان به سرفصل ها
قانون و معاملات مسکن :
قرارداد خرید و یا فروش مسکن از نظر حقوقی ، بیع محسوب می شود و از این نظر تابع قواعد کلی مرتبط با قرار دادهاست .
اولین اصلی که در مورد معاملات مسکن باید به آن توجه کرد ، وجود شرایط چهارگانه ی صحت معاملات است ، به این معنا که مطابق ماده ی ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله وجود چهار شرط ضروری است .
۱)قصد طرفین و رضای آن ها : به این معنا که طرفین باید برای انعقاد قرارداد رضایت ذهنی داشته باشند و سپس این رضایت را با اعلام قصد خود به طرف مقابل بیان کنند .
۲)اهلیت طرفین : اهلیت به این معناست که شخصی که قصد انجام معامله ی مسکن را دارد از نظر قانونی شرایط انعقاد قرارداد را داشته باشد ، یعنی عاقل ، بالغ و رشید باشد .
۳)موضوع معین که مورد معامله باشد : مورد معامله مال یا عملی است که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از انتقال است . در معاملات مسکن ، مورد معامله خانه ای است که قصد خرید یا فروش آن را دارید که برای صحیح واقع شدن قرارداد ، باید حتما مشخص و معین باشد .
۴)مشروعیت جهت معامله : آخرین شرط صحیح واقع شدن معامله ی مسکن این است که هدف از انجام معامله ، غیرقانونی یا نامشروع نباشد ، نیازی نیست که حتما هدف خود را از خرید خانه در قرارداد ذکر کنید ، اما اگر ذکر شد نباید خلاف قانون باشد . مثلا اگر شخصی در قرارداد خرید خانه قید کند خرید خانه برای احداث قمارخانه ، این معامله باطل خواهد بود .
مقررات و نحوه تنظیم قرارداد خرید مسکن
مبایعه نامه :
معاملات خرید و فروش مسکن در قالب قراردادی به نام مبایعه نامه تنظیم می شوند که در عرف گاهی به اشتباه به آن ها قولنامه گفته می شود ، در حالی که از نظر حقوقی این دو با یکدیگر تفاوت دارند . قولنامه قراردادی است که شخصی به موجب آن متعهد می شود مالی را به دیگری انتقال دهد و انتقال مالکیت هنوز صورت نگرفته در صورتی که مبایعه نامه قراردادی است که طبق آن انتقال مالکیت صورت گرفته و خریدار ، مالک جدید محسوب می شود .
بنا بر این اطلاع از بندهای مبایعه نامه و آگاهی ازموارد قانونی آن ، برای فروشنده و خریدار حائز اهمیت است .
مبایعه نامه در معاملات مسکن قراردادی است که بین فروشنده و خریدار خانه منعقد می شود و به موجب آن مالکیت خانه از فروشنده به خریدار در ازای مبلغ معینی منتقل می شود .
مبایعه نامه از چند ماده تشکیل می شود که عبارتند از :
ماده ۱)طرفین قرارداد : در این ماده که شامل دو بند ، بند اول فروشنده یا فروشندگان و بند دوم خریدار یا خریداران است ، باید مشخصات دقیق هر یک از جمله نام و نام خانوادگی ، نام پدر ، کد ملی ، تلفن و محل سکونت قید شود .
به جهت این که این موارد دستی وارد می شود و استعلام از اداره ثبت احوال صورت نمی گیرد ، بهتر است که مشخصات طرف مقابل را با مدارک موجود تطبیق دهید .
ماده ۲)موضوع و مشخصات مورد معامله : در این ماده باید مشخصات کامل ملکی که موضوع معامله است مثل تعداد دانگ ، آدرس ، مساحت ، پارکینگ ، انباری ، در رهن بودن ، انشعابات آب ، برق ، گاز و … قید شود .
ماده۳ )ثمن معامله : منظور از ثمن معامله ، مبلغی است که به عنوان عوض مال بین فروشنده و خریدار مورد توافق قرار گرفته ، شرایط پرداخت نیز باید در این ماده ذکر شود .
ماده ۴)شرایط مربوط به تنظیم سند : این ماده شامل چند بند می شود که در آن ها باید به تاریخ حضور طرفین در دفترخانه جهت تنظیم سند ، در صورت در رهن بودن ملک الزام فروشنده به فک رهن ، امکان دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه در صورت عدم حضور یکی از طرفین و عدم ارائه ی مدارک مورد نیاز از طرف وی ، تاریخ انعقاد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه اشاره می شود .
پیشنهاد میکنیم مقاله اجاره چیست و انواع اجاره در قانون را مطالعه کنید .
ماده۵ )شرایط تحویل مورد معامله : در این ماده به تاریخ تحویل خانه توسط فروشنده به مشتری و خسارت عدم اجرای تعهدات فروشنده در مورد تسلیم مال اشاره می کند .
علاوه بر این مطابق این ماده ، اصل بر این است که تمام هزینه های ناشی از تحویل خانه بر عهده ی فروشنده است ، مگر اینکه طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند .
ماده۶ ) آثار قرارداد : این ماده دارای ۷ بند است که عبارتند از :
۱_الزام فروشنده جهت اخذ کلیه ی مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند .
۲_ تعیین این که تسویه ی شهرداری و اداره مالیات بر عهده ی کدام طرف است و قید این نکته که که هزینه ی تنظیم سند رسمی بر عهده ی خریدار است .
۳_اعدم تاثیر افزایش یا کاهش قیمت خانه به علت نوسانات بازار در ثمن معامله .
۴_اخذ کلیه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از سوی هریک از طرفین .
۵_تعیین مبلغ خسارت روزانه در صورت عدم انجام تعهدات هریک از طرفین
۶_ذکر این نکته که مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار است .
۷_قید این مورد که اصل سند و مدارک شناسایی طرفین به رویت طرف مقابل رسیده است .
و در نهایت مواد ۷ و ۸ و ۹ به بیان حق الزحمه ی مشاور املاک ، تاریخ انعقاد قرارداد و قابل تایید بودن مفاد حقوقی قرارداد مطابق با مقررات می پردازد .
در انتهای مبایعه نامه نیز باید نام و نام خانوادگی کارشناس ، خریدار ، فروشنده و شاهد قید شود و به مهر و امضای مشاور املاک برسد .
و درنهایت…
و در آخ به عنوان جمع بندی کوتاه مبایعه نامه قراردادی است که معاملات خرید و فروش مسکن در قالب آن انجام می شودمبایعه نامه از چند ماده تشکیل می شود که همه آن ها را به اختصار بیان کردیم ، اگر تجربه ارزشمندی در این زمینه دارید میتوانید آن را در زیر همین پست در بخش نظرات با ما و دیگران در میان بگذارید ، اگر مشکلی برایتان پیش آمده میتوانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی در مشهد دادواره استفاده کنید . فراموش نکنید که دادواره در خدمت شماست.
